Etagenwohnung kaufen in Berlin, 100 m² Wohnfläche, 3 Zimmer - ImmoID: 3474215

Diese großzügige Altbauwohnung beeindruckt durch ihren klassischen Charme, hohe Decken und eine ruhige, sonnige Hoflage.

Auf rund 100 m² entfaltet sich ein durchdachter Grundriss, der sowohl Familien als auch Paaren oder Singles mit Platzbedarf ein komfortables Zuhause in einer der begehrtesten Berliner Citylagen bietet. Alle Wohnräume sind bequem vom Flur aus zugänglich und nach Süden ausgerichtet, was für viel Tageslicht und eine freundliche Wohnatmosphäre sorgt.

Bereits beim Betreten empfängt Sie ein etwa 16 m² großes Schlafzimmer, das sich ideal als Rückzugsort eignet. Direkt daneben liegt das erste Badezimmer, zeitlos halbhoch gefliest und mit einer Badewanne ausgestattet – perfekt für entspannte Momente.

Das Herzstück der Wohnung bildet das beeindruckende, ca. 40 m² große Wohnzimmer. Mit einer Deckenhöhe von rund 3,60 m und großzügigen Fensterflächen entsteht hier ein außergewöhnliches Raumgefühl aus Weite, Licht und klassischem Altbaucharakter. Der Blick in den weitläufigen, begrünten Innenhof unterstreicht die ruhige Wohnqualität trotz zentralster Lage.

Die angrenzende, voll ausgestattete Küche bietet viel Platz zum Kochen, genießen und kreatives Entfalten. Eine Waschmaschine ist hier integriert. Ein weiteres Schlafzimmer mit direktem Zugang zu einem zweiten, modern gestalteten Duschbad schafft zusätzlichen Komfort.

Ein charmantes Detail stellt der Zugang über den Turm mit Wendeltreppe dar, der einen alternativen Weg über ein zweites Treppenhaus ermöglicht. Zur Wohnung gehört zudem ein praktischer Kellerraum (ca. 1,50 m × 4,00 m). Der Zugang zur Wohnung erfolgt bequem über das Treppenhaus oder mittels Fahrstuhl, der eine halbe Etage oberhalb hält.

Diese Altbauwohnung vereint historischen Charme, viel Raum und eine wunderbar ruhige Hoflage mit der unmittelbaren Nähe zu den lebendigen Kiezen rund um Prager Platz und Bundesallee – ein idealer Ort für alle, die urbanes Leben und entspanntes Wohnen gleichzeitig schätzen.

Das reguläre Hausgeld wird bei ca. 350,00 EUR monatlich liegen, siehe oben. Aufgrund des Heizungsverhaltens des jetzigen Eigentümers, € 460 monatlich ( normal wären etwa €. 150), der sehr hohen Versicherungsprämie anteilig € 70 je Wohnung vor Strangsanierung, und der derzeit erhöhten Rücklage von fast € 200 monatlich wegen der Strangsanierung, beträgt das Hausgeld in 2026 noch  mehr als 900,00 EUR monatlich. Dieses temporär sehr hohe Wohngeld  wurde mit einem Abschlag beim Angebotspreis  extrem großzügig berücksichtigt (T€ 20 - für mehr als 3 Jahre je € 550 mtl.). Nach ersten groben Einschätzungen könnten sich die Kosten der Strangsanierung im Bereich von ca. 200.000 € bis 300.000 € bewegen (Auskunft der HV vom 23.04.2026). Die anstehenden Maßnahmen, Ertüchtigung von Fenstern, Erneuerung der Zu- und Abwasserstränge können vollständig aus der sehr hohen bereits angesparten Instandhaltungsrücklage gezahlt werden, Stand 31.12.2025 betrug diese 435.015,48 €.
Weitere Kostensenkungen für diese Wohnung sind zu erwarten durch die dann sinkende Versicherungsprämie für das Haus und die normalen Heizkosten eines neuen Bewohners, sodaß die nachhaltigen Wohnkosten bei € 350 monatlich liegen dürften. 

Ausstattung & Highlights

Laminatboden in den Wohnräumen

Geflieste Böden in Küche und beiden Badezimmern

Tageslichtbad mit Badewanne

Zweites Badezimmer mit Dusche

Einbauküche vorhanden

Elegante Kronleuchter im Wohnzimmer (auf Wunsch übernehmbar)

Hohe Decken mit ca. 3,60 m Raumhöhe

Sehr helle Wohnräume dank großer Fenster; alle Fenster mit Innenjalousien

Praktisches Kellerabteil

Fahrstuhl vorhanden (Halt eine halbe Etage höher)

Ruhige Lage im rechten Seitenflügel

Sonnige Südausrichtung der Wohnung

Die Wohnung liegt in ausgezeichneter Citylage direkt an der Bundesallee – nur wenige Schritte vom charmanten Bayerischen Viertel und dem lebendigen Prager Platz entfernt. Die Umgebung vereint das Beste aus urbanem Berliner Lebensgefühl: vielfältige Einkaufsmöglichkeiten, ein breites gastronomisches Angebot und gleichzeitig kleine, ruhige Rückzugsorte, die den Alltag entschleunigen.

Die Verkehrsanbindung ist hervorragend. Direkt vor dem Haus befindet sich die U-Bahn-Station Güntzelstraße (U9). In kurzer fußläufiger Entfernung erreichen Sie zudem die Stationen Spichernstraße (U3/U9) sowie Berliner Straße (U7/U9). Damit gelangen Sie in wenigen Minuten in die City West, zum Potsdamer Platz oder weiter in die Berliner Innenstadt bis zum Alexanderplatz.

Im direkten Umfeld stehen zahlreiche Supermärkte, Fachgeschäfte, Cafés, Restaurants und Boutiquen zur Verfügung, die den täglichen Bedarf ebenso abdecken wie spontane Freizeitaktivitäten. Trotz der zentralen Lage bietet die Wohnung dank ihrer Position im ruhigen rechten Seitenflügel und der Ausrichtung zum grünen Innenhof ein angenehm geschütztes Wohnambiente.

Familien finden in der Umgebung eine besonders gute Infrastruktur vor: Schulen, Kitas und Spielplätze erreichen Sie bequem zu Fuß. Auch kulturell ist die Lage hervorragend angebunden – der Zoologische Garten, das KaDeWe sowie der Kurfürstendamm mit seinen exklusiven Geschäften und Theatern befinden sich nur wenige Minuten per Fahrrad oder U-Bahn entfernt.

Insgesamt verbindet diese Adresse perfekt die Vorzüge des urbanen Lebens mit einem hohen Maß an Wohnkomfort und Ruhe – ideal für alle, die mitten in Berlin wohnen und dennoch ein entspanntes Umfeld genießen möchten.

Alle Angaben in diesem Exposé wurden nach bestem Wissen erstellt, erheben jedoch keinen Anspruch auf Richtigkeit und Vollständigkeit. Der Grundriss ist nicht maßstabsgerecht und dient lediglich der Veranschaulichung. Das vorliegende Exposé ist als unverbindliche Information zu verstehen und kann nicht als Rechtsgrundlage herangezogen werden. Rechtskräftig ist ausschließlich der notariell abgeschlossene Kaufvertrag. Alle Angaben stammen vom Verkäufer. Adorable Immobilien übernimmt daher keine Haftung für die Richtigkeit der Angaben. Insbesondere die Angaben zur Wohnfläche, zur Nutzfläche und zur Aufteilung der Wohn-/Nutzfläche sind von uns nicht durch ein eigenes Aufmaß oder eine eigene Wohnflächenberechnung kontrolliert worden. Die Angaben zum Baujahr sind nicht durch eine Einsicht in die Bauakte überprüft worden.

Sie sind Eigentümer einer Immobilie und überlegen diese zu verkaufen? Die Firma ADORABLE IMMOBILIEN ist Ihr starker Partner beim Verkauf und der Bewertung Ihrer Immobilie. Wir beraten Sie umfangreich und kostenlos bei Ihnen, in unserem Büro, am Telefon oder per E-Mail (info@adorable-immobilien.de). Unsere Mitarbeiter, Thorsten Frenzel und Raisa Thielfreuen sich auf Ihren Anruf, Tel. 030–347 81 980.