Beschreibung
Das 1970 in massiver Bauweise errichtete ehemalige Arzt- und Wohnhaus präsentiert sich auf einem großzügigen Grundstück und gliedert sich in drei Ebenen.
Der zentrale Zugang im Erdgeschoss führt über einen Vorraum in den Zentralen Flur, von dem aus sich das Haus in zwei funktional getrennte Bereiche teilt. Rechtsseitig erschließen sich die ehemaligen Ordinationsräume: Ordination Raum 1, Ordination Raum 2 und Ordination Raum 3 sowie ein Warteraum – Räume, die sich auf Grund ihrer Größe und Anordnung ebenso für eine gewerbliche Nutzung, ein Büro oder eine Praxis eignen. Linksseitig befinden sich die Wohnräume mit dem großzügigen Wohnsalon, der Küche mit angeschlossenem Abstellraum, einer Ankleide sowie einem Gäste-WC. Über den Vorraum Garten besteht ein direkter Zugang zum Garten sowie zum angebauten Gartenhaus.
Im Obergeschoss befindet sich der private Wohnbereich mit dem Elternschlafzimmer, einem weiteren Schlafzimmer, einem zusätzlichen Zimmer sowie einem als Home-Office nutzbaren Raum. Ergänzt wird diese Ebene durch ein Badezimmer, ein separates WC, eine Diele und einen umlaufenden Balkon mit Blick in das Tiefe Waldviertel.
Das Untergeschoss dient der Haustechnik und Lagerung: Neben der Garage und einer Werkstatt stehen zwei Lagerräume, ein Wirtschaftsraum, eine Waschküche sowie der Heiztechnikraum zur Verfügung.
Entwicklungs- und Nutzungsvarianten
Die vorhandene räumliche Aufteilung des Objekts erlaubt mehrere unterschiedliche Nutzungskonzepte.
Variante 1 – Wohnen und Arbeiten unter einem Dach: Die historisch gewachsene Trennung in Wohn- und Ordinationsbereich im Erdgeschoss bietet sich unverändert für eine kombinierte Nutzung an, etwa durch eine freiberufliche oder gewerbliche Tätigkeit (Ordination, Therapiepraxis, Kanzlei, Büro) bei gleichzeitigem Wohnen im selben Haus. Die ehemaligen Ordinationsräume verfügen bereits über einen eigenen, vom Wohnbereich unabhängigen Zugang und einen separaten Warteraum, was kurze Wege zwischen Berufs- und Privatleben ermöglicht, ohne dass sich Kunden- bzw. Patientenverkehr und privater Wohnbereich überschneiden.
Variante 2 – Aufteilung in zwei vermietbare Einheiten: Aufgrund der bestehenden baulichen Trennung mit eigenem Zugang zum ehemaligen Ordinationstrakt ließe sich dieser Bereich mit überschaubarem Aufwand zu einer eigenständigen Einheit – etwa als Kleinwohnung, Büro- oder Praxisfläche zur Vermietung – adaptieren, während der bestehende Wohnbereich im Erd- und Obergeschoss als separate Wohneinheit weiterhin selbst genutzt oder ebenfalls vermietet werden könnte. Für eine vollständige Trennung wären im Wesentlichen der Einbau einer eigenen Küche/Nasszelle im ehemaligen Ordinationsbereich sowie eine bautechnische und energetische Abtrennung der Haustechnik erforderlich – eine Machbarkeitsprüfung durch einen Baumeister bzw. Energieberater wird empfohlen. Der ausbaufähige Dachboden über dem Ordinationstrakt könnte darüber hinaus mittelfristig zusätzlichen Wohnraum schaffen.
Variante 3 – Aufteilung in mehrere Ferienwohnungen/Airbnb-Einheiten: Die Struktur des Hauses über drei Ebenen mit mehreren klar abgrenzbaren Raumgruppen unterschiedlicher Größe eignet sich auch für eine Aufteilung in mehrere kleinere, touristisch vermietbare Einheiten. Denkbar wäre etwa eine kompakte Einheit im ehemaligen Ordinationstrakt, eine zweite, großzügigere Einheit im Bereich des bestehenden Wohnsalons mit Küche im Erdgeschoss sowie eine dritte, eigenständige Einheit im Obergeschoss mit den vorhandenen Schlafzimmern, Bad und Balkon – dieser Bereich böte sich durch den unmittelbaren Zugang zum Balkon mit Fernblick besonders für eine hochwertige Ferienwohnung an. Das angebaute Gartenhaus ließe sich zusätzlich als eigenständige kleine Einheit oder als Freizeit-/Gemeinschaftsraum für die Gäste der übrigen Einheiten nutzen. Für die Umsetzung wären je Einheit eine eigene Küchenzeile, ein unabhängiger Zugang sowie ggf. separate Zähler sinnvoll; die Grundstücksgröße mit vorhandenen Stellplätzen und Garagen kommt dieser Nutzungsform durch ausreichend Parkraum für mehrere Gastparteien entgegen.
Damit ergeben sich für das Objekt insgesamt drei mögliche Nutzungsrichtungen: die klassische Kombination aus Wohnen und Arbeiten, die Aufteilung in zwei dauerhaft vermietbare Wohn-/Gewerbeeinheiten, oder die Umsetzung mehrerer kleinerer Einheiten zur touristischen Vermietung – je nach den Zielen eines Eigennutzers oder Anlegers.
Technische Ausstattung (Kurzübersicht)
Heizung: Zentralheizung, Heizofen | Befeuerung: Öl, Holz
Erschließung: Vollerschlossen, Anschluss an öffentlichen Kanal und Wasser,
Stromversorgung durch EVN
Internet: Laut breitbandatlas.gv.at ist für die Adresse (Stand Q4/2025) FTTH (Glasfaser) im Waldviertel-Netz mit ≥ 1000 Mbit/s Download und ≥ 1000 Mbit/s Upload verfügbar. Zusätzlich besteht als Alternative ein xDSL-Anschluss von A1 mit 84 Mbit/s Download / 20 Mbit/s Upload und Mobilfunk bist zu 275 Mbit/s.
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Unsere Angaben basieren auf den Informationen des Eigentümers; Änderungen und Irrtümer sind vorbehalten.
Der Energieausweis für dieses Objekt wurde bereits beauftragt und befindet sich derzeit in Ausarbeitung; die entsprechenden Kennwerte werden nachgereicht, sobald diese vorliegen.
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Der Vermittler ist als Doppelmakler tätig.
Infrastruktur / Entfernungen
Gesundheit
Arzt <500m
Kinder & Schulen
Schule <500m
Kindergarten <500m
Nahversorgung
Supermarkt <500m
Bäckerei <5.500m
Sonstige
Bank <500m
Post <500m
Geldautomat <500m
Polizei <7.500m
Verkehr
Bus <500m
Angaben Entfernung Luftlinie / Quelle: OpenStreetMap
Lagebeschreibung
Das Objekt liegt in Schönbach, einer traditionsreichen Marktgemeinde im südlichen Waldviertel, die bereits urkundlich seit 1351 als Markt geführt wird und bis heute als beliebter Wallfahrtsort zur Gnadenstatue "Maria Rast" bekannt ist. Die spätgotische Pfarrkirche mit ihrem berühmten Flügelaltar aus der Zeit um 1500 zählt zu den kunsthistorisch wertvollsten Sakralbauten der Region.
Landschaftlich ist die Gemeinde zu 59 % bewaldet und liegt auf einer Seehöhe zwischen 650 m im Nordosten und 923 m am Münzenberg, was der Umgebung ihren typischen, unverwechselbaren Waldviertler Charakter verleiht – hügelig, waldreich und von einer weiten, unverbauten Fernsicht geprägt, wie sie auch vom Balkon des Objekts genossen werden kann.
Naturliebhaber schätzen die unmittelbare Nähe zu Wanderwegen und Naturdenkmälern wie dem Lohnbachfall sowie zu markierten Rundwegen direkt ab Ortsgebiet. Trotz der eher dezentralen Lage abseits der großen Verkehrsachsen punktet Schönbach mit einer für eine Landgemeinde überdurchschnittlichen Freizeitinfrastruktur (Kinderspielplatz, Sportplatz, Turnhalle).
Die Infrastruktur des täglichen Bedarfs ist direkt vor Ort gegeben – Schule, Kindergarten, Arzt, Bank, Post, Bankomat und Bushaltestelle befinden sich jeweils nur wenige hundert Meter vom Objekt entfernt.
In Bezug auf die überregionale Anbindung liegt Schönbach zentral im Waldviertel:
- Zwettl (Bezirksstadt): ca. 25 Fahrminuten
- Ottenschlag: ca. 15 Fahrminuten
- St. Pölten: ca. 70 km
- Wien: ca. 120 km
- Linz: ca. 95 km
- Prag: ca. 130 km
Damit verbindet die Lage die Ruhe und Ursprünglichkeit des tiefen Waldviertels mit einer soliden Erreichbarkeit der wichtigsten regionalen und überregionalen Zentren.
Weitere Details finden Sie im informativen Lage-Exposé, das Ihnen im Anhang als Download zur Verfügung steht.
