(R)eserviert!Sanierter Wohntraum mit Garten / Terrasse und 2 Garagen + vielen Extras

Dieses charmante und bestens gepflegte Einfamilienhaus im Villenstil aus dem Baujahr 1909 (kein Denkmalschutz!) befindet sich auf einem ca. 1.060 m² großen, idyllisch angelegten Grundstück in begehrter, zentraler und dennoch vollkommen ruhiger Wohnlage der Kirschenstadt Witzenhausen.
Die Immobilie vereint auf hervorragende Weise die solide Bausubstanz klassischer Luxus-Architektur mit modernem Wohnkomfort und nachhaltiger Haustechnik.
Im Rahmen einer umfassenden Vollsanierung im Jahr 2005 wurden Innenwände, Böden, Fenster, das Dach sowie die komplette Elektrik, Wasser- und Abwasserleitungen auf einen modernen Standard gebracht.
Eine optische und energetische Auffrischung der Fassade folgte in den Jahren 2016/2017.
Die Bauweise garantiert beste thermische und strukturelle Eigenschaften:
Keller- und Erdgeschoss sind massiv ausgeführt (50er Mauerwerk im KG, 32er Mauerwerk zzgl. Innendämmung mit einer Gesamtstärke von ca 50 cm im EG und OG), während das Dachgeschoss durch stilvolles Teilfachwerk besticht.
Mit einer Wohnfläche von ca. 146 m² und einer exzellenten Raumaufteilung bietet das Haus vielfältige Entfaltungsmöglichkeiten für Familien, Paare oder Wohnen & Arbeiten unter einem Dach.
Sie betreten das Haus über einen geschützten Windfang im EG, der direkt in die einladende Diele führt. Das Herzstück des Hauses bildet der lichtdurchflutete Wohn- und Essbereich, der durch einen 2017 integrierten Kaminofen eine besonders gemütliche Atmosphäre ausstrahlt.
Die separate Küche ist bereits mit einer funktionalen Einbauküche ausgestattet.
Ein weiteres Zimmer auf dieser Ebene eignet sich ideal als Home-Office, Gäste- oder Arbeitszimmer.
Von der Küche wie auch vom Wohnbereich aus gelangen Sie direkt auf die beeindruckende Terrasse und in den Garten.
Eine handwerklich gefertigte Echtholztreppe in eleganter Leichtbauweise führt Sie in das Obergeschoss. Hier erwarten Sie drei helle Schlaf-, Kinder- oder Ankleidezimmer.
Das tageslichtdurchflutete Badezimmer ist als Wohlfühloase mit Badewanne, separater Dusche und Handtuchwärmer ausgestattet.
Vom Flur aus haben Sie zudem Zugang zum Balkon mit schönem Blick ins Grüne.
Das Kellergeschoss ist über eine massive Treppe erreichbar und bietet neben Flur und Vorratskeller eine klassische Waschküche, einen Heizungsraum sowie einen großzügigen Werkstattbereich.
Der Keller besitzt einen direkten Durchgang zur 2007 angebauten Einzelgarage, die mit einer Montagegrube, Beleuchtung und einem separaten Zugang zur Terrasse ausgestattet ist.
Die Beheizung erfolgt primär über einen Ölkessel (BJ 1998), welcher durch einen Feststoffkessel (BJ 2009) mit einem 2.600-Liter-Pufferspeicher sowie eine effiziente Solarthermieanlage unterstützt wird.
Der Kamin im Erdgeschoss sorgt für wohlige Zusatzwärme.
Die Elektrik wurde 2005 vollständig dreiadrig erneuert und mit FI-Schutzschaltern ausgestattet.
Ein integriertes Diesel-Notstromaggregat garantiert eine autarke Notstromversorgung bei Stromausfällen.
Der ca. 1.060 m² große, wunderschön angelegte Garten ist größtenteils umzäunt bzw. durch dichte Hecken eingefriedet.
Die teilüberdachte Terrasse verfügt über eine voll ausgestattete Sommer-Outdoorküche inklusive Grill und echtem Holz-Pizzaofen.
Ein überdachter Freisitz mit Licht- und Stromanschluss, ein charmantes Baumhaus für Kinder, ein großzügiges Holzlager sowie stimmungsvolle Außenbeleuchtung runden das Freigelände ab.
Neben der Anbau-Einzelgarage (2007) steht eine zweite Garage mit Estrichboden im Außenbereich sowie zwei weitere PKW-Freistellplätze zur Verfügung.

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Einfamilienhaus BJ 1909 (kein Denkmalschutz), Grundstück ca. 1.060 m², Wohnfläche ca. 146m², Fassade 50er Mauerwerk im KG, EG/OG: 32er Mauerwerk + Innendämmung (Gesamtstärke 50cm), KG/EG massiv, DG Teilfachwerk, Elektrik vollständig dreiadrig BJ 2005, FI- Schalter mit Diesel-Notstromaggregat/Notversorgung, Treppe KG massiv, Treppe EG/OG Echtholztreppe in Leichtbauweise, Sat TV/DSL/Glasfaser liegt in Straße am Haus, LAN-Verkabelung alle Zimmer (außer Bad, Küche, inkl. KG + Außenbereich)

Flächenaufteilung:
EG: Windfang/Diele, Wohn-/Esszimmer mit Kaminofen, Gästezimmer/Büro, Küche mit EBK, Zugang zur Terrasse, Terrasse mit Sommer-Outdoorküche;
OG/DG: 3 Zimmer, Bad mit Wanne, Dusche und Handtuchwärmer, Flur/Diele mit Treppenhaus, Zugang zum Balkon, Balkon;
KG (vollunterkellert): Flur/Diele mit Abstellraum, Heizungskeller, Vorratskeller, Werkstatt, Zugang zur Garage, Einzelgarage (Anbau BJ 2007) mit Grube + Beleuchtung + Zugang zur Terrasse, Waschküche;

Fenster:
Kunststofffenster Iso doppelt verglast BJ 2005/ Sprossenoptik

Heizung:
Ölkessel BJ 1998
Feststoffkessel BJ 2009 + 2.600l Speicher
Solarthermie
Kamin im EG

Bodenbeläge EG/OG:
Bäder - Fliesen
Küche - PVC
Wohnräume - Laminat

Bodenbeläge KG: teilweise Fliesen/ teilweise Estrich

Außenbereich:
- Terrasse (teilüberdacht) mit Outdoorküche (inkl. Grill, Pizzaofen(Holzofen)
- Außenbeleuchtung
- überdachter Freisitz mit Licht/Strom
- 2. Garage mit Estrichboden
- großes Holzlager
- angelegter Gartenbereich mit Baumbestand (größtenteils umzäunt/mit Hecke eingefriedet
- 2x PKW-Stellplatz
- Baumhaus für Kinder

Sanierungen/Renovierungen:
- Vollsanierung 2005, (Neuerstellung Wände, Böden, Fenster, Dach, Elektrik, Wasser + Abwasser)
- Fassade erneuert 2016/17
- Heizung + Solarthermie 2009 installiert
- Kamin eingebaut 2017
- 2005/06 Garten/ Terrasse/ Freisitz/ Outdoorküche angelegt

Diese Immobilie vereint zwei Wohnqualitäten, die nur selten zusammenkommen:
Eine hervorragende, zentrale Lage gepaart mit einer entspannten, verkehrsberuhigten Nachbarschaft.
In einer charmanten und gepflegten Wohnstraße gelegen, genießen Sie hier absolute Ruhe und Privatsphäre, während die historische Altstadt von Witzenhausen nur wenige Gehminuten entfernt liegt.
Die Kirschen- und Universitätsstadt Witzenhausen besticht durch ihre hohe Lebensqualität und eine erstklassige Nahversorgung.
Sämtliche Einrichtungen des täglichen Bedarfs sind bequem und schnell erreichbar.
Supermärkte, Bäckereien, Apotheken sowie gemütliche Cafés und Restaurants in der Altstadt liegen praktisch vor Ihrer Haustür.
Kindergärten, Grundschulen und weiterführende Schulen sowie der grüne Campus der Universität Kassel (Fachbereich Ökologische Agrarwissenschaften) sind fußläufig oder sicher mit dem Fahrrad erreichbar.
Ärzte verschiedener Fachrichtungen und das örtliche Krankenhaus befinden sich in direkter Nähe.
Witzenhausen liegt eingebettet in die malerische Flusslandschaft der Werra und die sanften Hügel des Kaufunger Waldes.
Ob ausgedehnte Spaziergänge entlang der Werrapromenade, Radtouren auf dem Werratal-Radweg oder Ausflüge in den nahegelegenen Geo-Naturpark Frau-Holle-Land – Freizeitmöglichkeiten im Grünen beginnen hier direkt an der Grundstücksgrenze.
Auch für Pendler bietet der Standort eine erstklassige Anbindung.
Der Bahnhof Witzenhausen ist schnell erreicht und bietet regelmäßige, direkte Zugverbindungen nach Göttingen und Kassel.
Über die Bundesstraßen B80 und B27 gelangen Sie zügig zu den Autobahnen A7 und A38.
Die Oberzentren Göttingen und Kassel sind somit in jeweils etwa 25 bis 30 Autominuten perfekt erreichbar.
Hier wohnen Sie im Herzen einer lebendigen, idyllischen Kleinstadt – zurückgezogen vom Trubel des Alltags, aber ohne auf die Vorzüge einer perfekten Infrastruktur zu verzichten.
Ein idealer Lebensmittelpunkt für Familien, Paare oder Ruhestandssuchende.

Provision für Käufer: 3,57 % inkl. 19 % MwSt.

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Geldwäsche:

Als Immobilienmaklerunternehmen ist DM.Immo GmbH nach § 2 Abs. 1 Nr. 14 und § 10 Abs. 3 Geldwäschegesetz (GwG) dazu verpflichtet, bei der Begründung einer Geschäftsbeziehung die Identität des Vertragspartners festzustellen und zu überprüfen. Hierzu ist es erforderlich, dass wir nach § 11 GwG die relevanten Daten Ihres Personalausweises festhalten (wenn Sie als natürliche Person handeln) beispielsweise mittels einer Kopie. Bei einer juristischen Person benötigen wir eine Kopie des Handelsregisterauszugs, aus welchem der wirtschaftlich Berechtigte hervorgeht. Das Geldwäschegesetz sieht vor, dass der Makler die Kopien bzw. Unterlagen fünf Jahre aufbewahren muss.

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