Vom Geschäftshaus zum Zuhause? Spannende Immobilie mit Entwurf für 2 Wohnungen. Kapitalanlage!

Vom Geschäftshaus zum Zuhause oder zum Mehrfamilienhaus? Hier darf man weiterdenken.

Manche Immobilien erklären sich auf den ersten Blick. Andere werden erst interessant, wenn man erkennt, was in ihnen steckt. Der Kapellenweg 1A gehört eindeutig zur zweiten Kategorie.

Das 1968 errichtete Gebäude diente über Jahrzehnte als Standort einer Paramenten-Handstickerei. Heute bietet es die seltene Gelegenheit, eine außergewöhnlich solide und gepflegte Gewerbeimmobilie zu übernehmen – und ihr möglicherweise eine völlig neue Zukunft zu geben.

Auf Erd- und Obergeschoss stehen nach der Flächenaufstellung des Architekturbüros zusammen rund 225 m² Nutzfläche zur Verfügung. Hinzu kommt das bislang als Lager genutzte Dachgeschoss.

Das Spannende: Ein Architekturbüro hat sich bereits intensiv mit dem Gebäude beschäftigt. Im Rahmen einer Bestandsaufnahme wurde der Bauzustand als sehr gut bewertet und ausdrücklich festgestellt, dass das Gebäude gut für den Umbau zu ein bis zwei Wohnungen geeignet ist. Es liegt sogar bereits ein planerischer Entwurf vor, der eine Wohnung im Erdgeschoss (69 qm geplant) und eine weitere Wohnung im Obergeschoss (82 qm geplant) vorsieht.

Damit richtet sich das Angebot nicht nur an Gewerbetreibende. Denkbar ist beispielsweise die weitere Nutzung als Büro, Atelier, Werkstatt oder kleiner Unternehmensstandort. Ebenso interessant ist das Gebäude für Käufer, die perspektivisch eigenen Wohnraum schaffen, Wohnen und Arbeiten verbinden oder – vorbehaltlich der erforderlichen Genehmigungen – zwei separate Wohneinheiten oder mehr zur Kapitalanlage entwickeln möchten.

Die Gemeinde steht einer Nutzungsänderung zu Wohnzwecken offen gegenüber und bestätigt die Möglichkeit zur Umnutzung in Wohnfläche. Eine Genehmigung zur Wohnnutzung liegt derzeit noch nicht vor und muss durch den neuen Eigentümer beantragt werden. Die in der Anzeige angegebene Wohnfläche von ca. 152 m² bezieht sich auf diesen planerischen Entwurf und stellt keine bereits genehmigte Wohnfläche da.

Gute Substanz statt schöner Worte: Besonders interessant an diesem Objekt ist, dass in den vergangenen Jahren bereits in wesentliche Bauteile investiert wurde.

Das Architekturbüro beschreibt das Gebäude nach seiner Begehung im März 2026 als Gewerbebau in sehr gutem Erhaltungs- und Pflegezustand. Um 2012 wurde die Dachdeckung erneuert. Gleichzeitig erfolgten eine Fassadensanierung bzw. ein Überholungsanstrich sämtlicher Fassaden sowie eine Fassadendämmung am Südgiebel. Auch ein Teil der Ostfassade verfügt über Vollwärmeschutz.

Im Obergeschoss befinden sich unter anderem ein großzügiger Arbeitsbereich, Büro, Lager sowie Bad/WC. Allein der Arbeitsraum umfasst rund 59 m². Kunststofffenster mit Isolierverglasung stammen überwiegend aus den 1990er-Jahren und wurden vom Architekturbüro ohne sichtbare Schäden und in gutem Erhaltungszustand vorgefunden. Teilweise sind hochwertige Einbauschränke vorhanden.

Im Erdgeschoss befinden sich weitere Büro-/Aufenthalts- und Nebenflächen, Waschküche, Heizungs- und Tankbereich sowie eine großzügige Garage. Die überschlägig ermittelte Nutzfläche von Erd- und Obergeschoss beträgt insgesamt ca. 225,46 m².

Beheizt wird das Gebäude über eine regelmäßig gewartete Öl-Zentralheizung aus dem Jahr 1997. Die Elektroinstallation stammt teilweise aus der Erbauungszeit und befindet sich laut Architektenbericht in gutem Zustand; eine fachliche Überprüfung wird empfohlen. Das vorhandene Bad entspricht ebenfalls weitgehend dem ursprünglichen Standard und sollte im Zuge einer Modernisierung erneuert werden.

Das Dachgeschoss ist bislang nicht ausgebaut und wird als Lager genutzt - mit Potenzial für weitere Räume. Kurz gesagt: Dach und Fassade sind bereits gemacht – innen wartet das Gebäude darauf, an die nächste Nutzung angepasst zu werden.

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Nordhalben liegt im oberfränkischen Landkreis Kronach, mitten im Frankenwald und unmittelbar an der Grenze zu Thüringen. Die Region steht für viel Natur, Ruhe und einen hohen Freizeitwert – ein Umfeld, in dem Wohnen, Arbeiten und Erholen noch eng zusammenliegen.

Direkt in und um Nordhalben finden sich zahlreiche Möglichkeiten für Freizeit und Erholung: Wander- und Radwege durch den Frankenwald, das Naturerlebnisbad, die historische Rodachtalbahn sowie die nahe gelegene Ködeltalsperre mit ihrem rund 11,5 km langen Rundweg. Auch im Winter bietet die Umgebung bei entsprechender Schneelage Möglichkeiten zum Langlauf.

Ein besonderer Pluspunkt sind die beiden nahe gelegenen Kurorte: Bad Steben liegt nur rund 13 km entfernt und bietet mit seiner Therme und Saunalandschaft ein attraktives Wellness- und Gesundheitsangebot. Auch Bad Lobenstein mit der Ardesia-Therme liegt nur etwa 15 km entfernt.

Die Kreisstadt Kronach ist rund 23 km entfernt, Hof etwa 40 km und Coburg rund 56 km. Damit verbindet Nordhalben eine ruhige, naturnahe Wohnlage mit einer noch gut erreichbaren regionalen Infrastruktur.

Gerade für Käufer, die bewusst abseits der großen Ballungsräume leben möchten, bietet die Lage einen besonderen Reiz: viel Natur vor der Haustür, kurze Wege zu Freizeit- und Erholungsangeboten und Immobilien, bei denen eigene Ideen noch realisierbar sind. Das Grundstück selbst umfasst rund 246 m². Hinter dem Haus kann ein kleiner gemütlicher Garten angelegt werden. Das zweigeschossige Gebäude steht straßenraumprägend am Kapellenweg und verfügt unmittelbar am Objekt über Freiflächen bzw. Stellmöglichkeiten. Trotz des vergleichsweise kleinen Grundstücks steckt durch die zweigeschossige Bauweise und das Dachgeschoss erstaunlich viel Gebäudefläche auf dem Grundstück: Das Architekturbüro ermittelte rund 399 m² Bruttogrundfläche.

Schriftliche Bestätigung der Gemeinde liegt vor: Wohnnutzung baurechtlich grundsätzlich möglich. Lage im Misch- und Sanierungsgebiet! Steuerliche Vorteile!

Das Objekt wird derzeit als Gewerbeimmobilie angeboten; eine genehmigte Wohnnutzung besteht aktuell nicht.

Spannend ist jedoch die Entwicklungsperspektive: Ein Architekturbüro hat das Gebäude bereits untersucht und einen konkreten Entwurf für die Umgestaltung in zwei Wohneinheiten erarbeitet. Nach Einschätzung des Architekturbüros ist das Gebäude grundsätzlich gut für einen Umbau zu ein bis zwei Wohnungen geeignet.

Auch die Möglichkeit einer zukünftigen Wohnnutzung wurde bereits mit der Gemeinde besprochen. Diese steht einer entsprechenden Entwicklung grundsätzlich offen gegenüber. Eine verbindliche Zusage oder Genehmigung ist damit ausdrücklich nicht verbunden.

Eine Nutzungsänderung wurde bislang bewusst nicht beantragt, da das zukünftige Nutzungskonzept vom Käufer abhängt. Ob weiterhin Gewerbe, künftig Wohnen oder eine Kombination aus Wohnen und Arbeiten – der neue Eigentümer soll selbst entscheiden, welchen Weg er verfolgen möchte.

Der Architektenentwurf stellt lediglich eine mögliche Variante dar. Eine Wohnnutzung sowie erforderliche Umbauten stehen unter dem Vorbehalt der entsprechenden behördlichen Genehmigungen.

Hinweis zur Objektbeschreibung
Alle Angaben beruhen auf Informationen des Eigentümers. Für deren Richtigkeit und Vollständigkeit übernehmen wir keine Haftung. Maßgeblich sind ausschließlich die Vereinbarungen im notariellen Kaufvertrag. Die Grundrisse dienen der Veranschaulichung und sind nicht maßstabsgetreu.
Die im Exposé genannten Wohn- und Nutzflächenangaben stammen vom Verkäufer und basieren auf dessen Angaben sowie auf den vorliegenden Grundrissplänen.

Energieausweis
Ein Energieausweis liegt vor und steht im Webexposé zum Download bereit.

Verfügbarkeit
Das Objekt ist frei und kann sofort genutzt werden.

Provision
Die Provision für Käufer beträgt 3,57 % inkl. MwSt. auf den notariell beurkundeten Kaufpreis. Mit dem Verkäufer besteht ein schriftlicher Maklervertrag über eine gleich hohe Innenprovision.