Beschreibung
Mehrfamilienhaus mit Renditepotenzial – 4 Einheiten, Garagen und Ausbaureserve
Diese Kapitalanlage in Schleusingen OT Erlau verbindet laufende Mieteinnahmen mit interessanten Entwicklungsmöglichkeiten. Vier Wohneinheiten, vier Garagen und eine umfangreiche Ausbaureserve bieten Kapitalanlegern verschiedene Ansätze zur Optimierung der Erträge und zur langfristigen Wertentwicklung.
Das 1937 errichtete Mehrfamilienhaus verfügt über ca. 308 m² Wohnfläche sowie ca. 371 m² angegebene Nutzfläche auf einem rund 830 m² großen Grundstück. Die vier Wohneinheiten umfassen insgesamt 11 Zimmer, darunter 6 Schlafzimmer, sowie 4 Bäder.
Die derzeitige Jahresnettokaltmiete entspricht bezogen auf den Angebotspreis einem Kaufpreisfaktor von rund 13. Damit bietet das Objekt bereits im aktuellen Zustand eine interessante Ertragsbasis.
Zusätzlich bestehen erkennbare Optimierungsmöglichkeiten. Zum Objekt gehören vier Garagen, deren vollständige beziehungsweise marktgerechte Vermietung zusätzliche Einnahmen ermöglichen kann. Darüber hinaus steht eine Ausbaureserve von ca. 100 m² im Rohbau zur Verfügung.
Bei erfolgreicher Umsetzung der vorgesehenen Vermietungs- und Optimierungsmaßnahmen kann sich der Kaufpreisfaktor rechnerisch in Richtung 10,8 entwickeln. Diese Perspektive stellt keine garantierte Rendite dar, sondern basiert auf einer möglichen Steigerung der Mieteinnahmen. Entscheidend sind die tatsächlich erzielbaren Mieten sowie die entstehenden Ausbau-, Finanzierungs- und Bewirtschaftungskosten.
Die Ausbaureserve eröffnet die Möglichkeit, zusätzliche Wohn- oder Nutzfläche zu schaffen. Ob und in welchem Umfang eine weitere Wohneinheit realisiert werden kann, ist insbesondere hinsichtlich baurechtlicher Genehmigungsfähigkeit, Erschließung, Brandschutz, Belichtung und anrechenbarer Wohnfläche durch den Käufer zu prüfen. Eine verbindliche Ausbau- oder Nutzungsgenehmigung wird nicht zugesichert.
Die Immobilie vermittelt insgesamt einen gepflegten Eindruck und bietet eine solide, funktionale Ausstattung. Tageslichtküchen und eine Terrasse mit Ost-Ausrichtung erhöhen die Wohnqualität. Aufgrund des Gebäude- und Heizungsalters sollte der bauliche und technische Zustand im Rahmen der Ankaufsprüfung fachkundig bewertet werden.
Ein interessantes Angebot für Anleger, die eine bestehende Ertragsbasis mit zusätzlichem Optimierungs- und
Ausstattung
Ausstattung und Entwicklungspotenzial
Die Immobilie verfügt über eine funktionale und vermietungsfreundliche Ausstattung, die auf eine langfristige Nutzung und wirtschaftliche Bewirtschaftung ausgerichtet ist. Es handelt sich nicht um eine Luxusausstattung, sondern um einen soliden Standard, der unterschiedliche Mieterzielgruppen anspricht und zugleich Raum für gezielte Modernisierungs- und Aufwertungsmaßnahmen lässt.
Ausstattungsmerkmale im Überblick:
funktionale Grundrisse in allen vier Wohneinheiten
Tageslichtküchen
vier Badezimmer
Terrasse mit Ost-Ausrichtung
Kunststofffenster mit Zweifachverglasung
zentrale Gasheizung, Baujahr laut Unterlagen 1993
teilweise gedämmtes Ziegeldach
massive Bauweise beziehungsweise ausgemauertes Fachwerk mit Innendämmung
erneuerter Schaltschrank, Kupferleitungen und FI-Schutzschalter
vier Garagen
großzügige Neben- und Nutzflächen
ca. 100 m² Ausbaureserve im Rohbau
Anschluss an das öffentliche Kanalnetz
Die vorhandene Ausstattung bildet eine solide Grundlage für die weitere Bewirtschaftung. Tageslichtküchen, funktionale Wohnungszuschnitte und die Terrasse unterstützen die Vermietbarkeit. Die Garagen und umfangreichen Nebenflächen erweitern das Angebot und eröffnen zusätzliche Nutzungsmöglichkeiten.
Rendite und Kaufpreisfaktor:
Auf Grundlage der derzeit angegebenen Jahresnettokaltmiete ergibt sich bei einem Kaufpreis von 280.000 € ein Kaufpreisfaktor von rund 13. Dies entspricht rechnerisch einer Jahresnettokaltmiete von etwa 21.538 € beziehungsweise rund 1.795 € monatlich. Der Kaufpreisfaktor beschreibt lediglich das Verhältnis zwischen Kaufpreis und Jahresnettokaltmiete. Erwerbsnebenkosten, Finanzierung, Instandhaltung, Verwaltung, mögliche Leerstände und sonstige Bewirtschaftungskosten sind darin nicht berücksichtigt.
Ein rechnerischer Faktor von 10,8 würde bei unverändertem Kaufpreis eine Jahresnettokaltmiete von rund 25.926 € beziehungsweise etwa 2.160 € monatlich voraussetzen. Gegenüber dem derzeitigen Stand wäre dafür eine Erhöhung der Nettokaltmiete um insgesamt rund 4.388 € jährlich beziehungsweise rund 366 € monatlich erforderlich.
Eine solche Entwicklung kann insbesondere durch die vollständige beziehungsweise marktgerechte Vermietung der vier Garagen, mögliche Anpassungen bestehender Mieten im gesetzlich zulässigen Rahmen und perspektivisch durch die Nutzung der Ausbaureserve unterstützt werden. Ob und wann der Faktor 10,8 tatsächlich erreicht werden kann, hängt von den erzielbaren Mieten, dem Vermietungsstand, den gesetzlichen Voraussetzungen sowie den erforderlichen Investitionen ab. Es handelt sich daher um ein rechnerisches Entwicklungsszenario und nicht um eine zugesicherte Rendite.
Die ca. 100 m² große Ausbaureserve im Rohbau bietet zusätzliches Potenzial zur Schaffung weiterer Wohn- oder Nutzfläche. Ob dort eine weitere Wohneinheit genehmigt und wirtschaftlich umgesetzt werden kann, ist durch den Käufer insbesondere hinsichtlich Baurecht, Erschließung, Brandschutz, Belichtung, Statik, energetischer Anforderungen und anrechenbarer Wohnfläche zu prüfen. Ausbaukosten und mögliche Folgekosten sind in der dargestellten Faktorberechnung nicht enthalten.
Aus Investorensicht verbindet das Objekt damit eine bereits vorhandene Ertragsbasis mit nachvollziehbaren Optimierungsansätzen. Die vier Garagen stellen einen vergleichsweise kurzfristig nutzbaren Ertragshebel dar, während die Ausbaureserve eine längerfristige Entwicklungsperspektive bietet. Darüber hinaus lassen sich durch gezielte, wirtschaftlich sinnvolle Aufwertungsmaßnahmen gegebenenfalls weitere Miet- und Wertsteigerungspotenziale erschließen.
Sämtliche Angaben zur Ausstattung, zu Flächen, Mieten und Entwicklungsmöglichkeiten beruhen auf den vom Eigentümer bereitgestellten Informationen. Ihre technische, rechtliche und wirtschaftliche Umsetzbarkeit ist vom Käufer anhand der Objektunterlagen und bei Bedarf unter Einbeziehung geeigneter Fachberater eigenständig zu prüfen.
Lagebeschreibung
Lage – ruhiges Wohnumfeld mit guter regionaler Anbindung
Die Immobilie befindet sich in der Erlauer Hauptstraße 36 im Schleusinger Ortsteil Erlau. Der Standort verbindet ein ruhiges, gewachsenes Wohnumfeld mit kurzen Wegen zu grundlegenden Einrichtungen und einer guten Anbindung an Schleusingen und Suhl.
Besonders familienfreundlich sind die kurzen Wege innerhalb des Ortsteils: Die Staatliche Grundschule Erlau liegt nur rund 0,13 km entfernt. Auch der Kindergarten „Erlauer Grashüpfer“ ist mit einer Entfernung von ca. 0,19 km bequem erreichbar. Die nahe gelegene Bushaltestelle „Erlau, Schule“ stellt die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr und die umliegenden Orte her.
Weiterführende Bildungseinrichtungen befinden sich im nahe gelegenen Schleusingen. Die Staatliche Regelschule „Gerhart Hauptmann“ ist ca. 4,6 km, das Hennebergische Gymnasium „Georg Ernst“ ca. 3,8 km entfernt. Eine separate Hauptschule besteht nicht; der Hauptschulabschluss kann im Thüringer Schulsystem über die Regelschule erworben werden.
Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf befinden sich in rund 2,7 km Entfernung. Das Schleusinger Stadtzentrum mit weiteren Geschäften, Dienstleistungen, medizinischer Versorgung und gastronomischen Angeboten ist nach etwa 4 km erreichbar. Das Hotel und Landgasthaus „Zur grünen Erle“ liegt direkt im Ortsteil Erlau und ergänzt das gastronomische Angebot im näheren Umfeld.
Die Entfernung zur nächsten Autobahnauffahrt beträgt etwa 4,8 km. Über die A73 bestehen gute Verbindungen in Richtung Suhl, Coburg und das weitere regionale Verkehrsnetz. Der Bahnhof beziehungsweise Zentrale Omnibusbahnhof in Schleusingen liegt rund 4,3 km entfernt. Damit ist der Standort auch für Berufspendler interessant.
Erlau liegt am Südhang des Thüringer Waldes und bietet durch die umgebende Natur einen hohen Freizeit- und Erholungswert. Wanderwege, Waldflächen und regionale Ausflugsziele sind schnell erreichbar. Die Kombination aus naturnahem Wohnen, vorhandener Grundversorgung und guter regionaler Erreichbarkeit unterstützt die langfristige Attraktivität des Wohnstandortes.
Aus Investorensicht bietet die Lage eine nachvollziehbare Grundlage für die Vermietung an unterschiedliche Zielgruppen
Sonstiges
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