Grosszügiges Einfamilienhaus mit Panoramablick, Garage, Sauna und viel Potenzial

Dieses im Jahr 1967 in solider Massivbauweise errichtete Einfamilienhaus befindet sich in begehrter und ruhiger Lage von Göttingen-Roringen.
Auf einem ca. 597 m² großen, vollständig umzäunten Grundstück bietet die Immobilie vielseitigen Raum für Familien, Arbeiten und Wohnen unter einem Dach oder die Realisierung individueller Wohnträume.
Die Immobilie überzeugt durch eine durchdachte Grundrissgestaltung mit insgesamt ca. 174,77 m² offizieller Wohnfläche auf der Hauptwohnebene (EG) sowie eines Teils der Untergeschossebene (KG).
Ein besonderes Highlight bietet das Dachgeschoss: Hier stehen Ihnen ca. 52,76 m² Nutzfläche zu Wohnzwecken zur Verfügung – die baulichen Voraussetzungen für eine offizielle Genehmigung als Wohnfläche sind bereits gegeben.
Zudem verfügt das Haus über ca. 72,90 m² klassische Nutzfläche inklusive Garagenbereich im Kellergeschoss.
Nach dem Passieren von Windfang und Diele betreten Sie im EG das Herzstück des Hauses.
Das weitläufige Wohn- und Esszimmer profitiert von viel Tageslicht und schafft dank der eingebauten Kamin-/Kachelofenkombination eine besonders behagliche Atmosphäre an kühlen Tagen.
Vom Wohnbereich sowie von einem weiteren Raum aus gelangen Sie direkt auf die gemütliche Loggia mit Blick ins Grüne.
Die angrenzende Küche ist bereits mit einer Einbauküche ausgestattet.
Ein komfortables Schlafzimmer sowie ein Tageslichtbadezimmer mit Badewanne komplettieren diese Ebene.
Sämtliche Durchgangsbereiche, Bad, Küche und Loggia sind mit pflegeleichten Fliesen versehen, in den Wohnräumen ist Teppichboden verlegt.
Aufgrund der Hanglage schmiegt sich das Kellergeschoss ideal an das Terrain an und die Immobilie bietet zum KG einen separaten 2. Zugang.
Im Souterrain verortet sind ein weiteres Schlafzimmer, ein Wohnzimmer sowie eine separate Küche.
Von Wohn- und Schlafzimmer aus haben Sie direkten Zugang zur gepflasterten Gartenterrasse.
Der Nutzkellerbereich bietet neben dem Heizungsraum und einem Flur ein zusätzliches Badezimmer mit Dusche sowie ein echtes Highlight: einen eigenen Saunaraum.
Von hier haben Sie direkten Zugang zur ca. 19,38 m² große Einzelgarage mit elektronischem Funk-Kipptor.
Über eine Echtholztreppe in Leichtbauweise erreichen Sie das Dachgeschoss.
Die Ebene verteilt sich auf eine Diele, ein weiteres Duschbad sowie zwei großzügige Studioräume (Studio 1 links und Studio 2 rechts).
Durch die bereits gegebenen baulichen Voraussetzungen zur Genehmigung als Wohnfläche lässt sich hier ideal weiterer Wohnraum für Kinder, Gäste oder ein Home-Office realisieren.
Der liebevoll angelegte und vollständig umzäunte Garten bietet Kindern und Haustieren einen sicheren Rückzugsort.
Neben den Terrassenbereichen am Erdgeschoss und Kellergeschoss steht im hinteren Grundstücksbereich ein charmantes Gartenhaus mit integriertem Außengrill für gesellige Sommerabende bereit.
Darübr hinaus punktet das Wohnhaus mit solidem 30er Massivmauerwerk; die zum Hang ausgerichtete Kellerwand wurde als verstärktes 36,5er Mauerwerk ausgeführt.
Im Jahr 2019 wurde eine moderne Gas-Brennwertheizung installiert.

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Einfamilienhaus BJ 1967, Grundstück 597m², Wohnfläche ca. 174,77m² im EG und KG, Nutzfläche KG + Garage ca. 72,90m², Nutzfläche zu Wohnzwecken im DG ca. 52,76m² (bauliche Voraussetzungen zur Genehmigung als Wohnfläche gegeben), massive Treppe im KG, Echtholztreppe in Leichtbauweise EG bis DG, 30er Mauerwerk/ 1x Wand 36,5er Mauerwerk (Kellerwand zum Hang), Zwischendecke gedämmt, Dach teilweise gedämmt, Sauna im KG, Elektrik teilweise dreiadrig/ FI Schalter

Flächenaufteilung:
KG/Wohnfläche ca. 55,58m²: Schlafzimmer, Küche, Wohnzimmer;
EG/Wohnfläche ca. 119,19m²: Flur/Diele/Windfang, Küche mit EBK, Wohn-/Esszimmer mit Kamin-/Kachelofenkombi, 2x Zugang Loggia, Loggia, Badezimmer mit Wanne, Schlafzimmer;

DG/ Wohnfläche zu Nutzflächen ca. 52,76m²: Studio 1 links, Flur/Diele, Bad mit Dusche, Studio 2 rechts;

KG/Nutzfläche ca. 53,52 m² + ca. 19,38m² Garage: Flur, Treppenhaus, Saunaraum mit Zugang zur Garage,
Heizungskeller, Bad mit Dusche, Einzelgarage mit elektronischem Kipptor/ Funk, Terrasse mit Zugang von Wohn- und Schlafzimmer;

Fenster:
Kunststofffenster Iso doppelt verglast BJ 2001
teilweise Holzfenster Iso doppelt verglast BJ 1983
Rollläden rundum, teilweise elektrisch/ teilweise mechanisch

Heizung:
Gas-Brennwertheizung BJ 2019

Bodenbeläge KG:
Wohnzimmer - Teppich
Schlafzimmer - Laminat
übrige Räume - Fliesen
Garage - Estrich
Terrasse - Pflaster

Bodenbeläge EG:
Küche, Flur, Bad, Loggia - Fliesen
übrige Räume - Teppich

Bodenbeläge DG:
Bad - Fliesen
übrige Räume - Teppich

Außenbereich:
- angelegter Gartenbereich (vollständig umzäunt)
- Terrasse am KG + EG (hinterm Haus)
- Gartenhaus mit Außengrill

Sanierungen/ Renovierungen:
- Heizung 2019 erneuert
- teilweise Fenster 2001 erneuert

Der charmante Ortsteil Roringen liegt rund sieben Kilometer östlich der Göttinger Innenstadt und vereint auf ideale Weise das ruhige, naturnahe Leben im Grünen mit der direkten Nähe zur lebendigen Universitätsstadt.
Eingebettet in die sanfte Hügellandschaft des Göttinger Walds und des Drakenbergs, bietet Roringen eine besonders hohe Lebensqualität für Familien, Paare und Naturbegeisterte.
Dank der direkten Anbindung an die Bundesstraße 27 (B 27) erreichen Sie die Göttinger Innenstadt sowie den Hauptbahnhof in nur etwa 10 bis 15 Autominuten.
Auch mit dem öffentlichen Personennahverkehr ist der Ortsteil hervorragend vernetzt.
Mehrere Buslinien verbinden Roringen in regelmäßigen Taktungen schnell und komfortabel mit dem Stadtzentrum, der Georg-August-Universität und den Kliniken.
Über die B 27 besteht zudem eine zügige Anbindung an die Autobahnen A 7 (Hannover/Kassel) und A 38.
Roringen zeichnet sich durch seine überschaubare, dörfliche Struktur und eine ausgeprägte, herzliche Dorfgemeinschaft aus.
Vor Ort stehen ein Kindergarten sowie ein Dorfgemeinschaftshaus zur Verfügung.
Grundschulen sowie alle weiterführenden Schulformen (Gymnasien, Gesamtschulen, Realschulen) befinden sich in den angrenzenden Stadtteilen Nikolausberg und Weende beziehungsweise im Göttinger Stadtgebiet und sind bequem mit dem Schulbus oder Fahrrad erreichbar.
Ein Hofladen sowie mobile Nahversorger ergänzen die Versorgung vor Ort, während Supermärkte, Ärzte und Apotheken im nahegelegenen Weende oder Lutteranger schnell erreichbar sind.
Die Umgebung von Roringen ist ein Paradies für Freizeitsportler und Erholungssuchende.
Ausgedehnte Wander-, Jogging- und Radwege beginnen direkt vor der Haustür und führen durch die malerische Landschaft des Göttinger Walds.
Ein aktives Vereinsleben – darunter der örtliche Sportverein sowie die Freiwillige Feuerwehr – sorgt für vielfältige Freizeitangebote und stärkt den Zusammenhalt im Ort.
Hier genießen Sie die begehrte Kombination aus naturnahem Rückzugsort mit hohem Freizeitwert und der unmittelbaren Nähe zu den urbanen Annehmlichkeiten einer dynamischen Universitätsstadt.

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