Wohnen & Arbeiten vereint: Sehr Energieeffizientes Wohn-/Gewerbeobj. mit 1.200 m² Grdst. & A3-Nähe

Dieses Anwesen verbindet großzügiges Wohnen mit echten beruflichen Nutzungsmöglichkeiten – und richtet sich damit besonders an Selbstständige, Unternehmer, Handwerksbetriebe, Dienstleister oder Käufer, die Wohnen und Arbeiten an einem Standort zusammenführen möchten.

Auf einem ca. 1.202 m² großen Grundstück befindet sich ein freistehendes Wohn-/Gewerbeobjekt mit ca. 243,00 m² Wohnfläche sowie ca. 77,50 m² Gewerbe-/Nutzfläche laut vorliegendem Grundrissplan. Aufgrund der Grundstücksgröße und der Lage im Bereich eines Bebauungsplans können zusätzliche bauliche Nutzungsmöglichkeiten interessant sein; konkrete Erweiterungs- oder Anbaumöglichkeiten sind jedoch verbindlich mit der zuständigen Baubehörde abzuklären.
Das Gebäude wurde ursprünglich im Jahr 1997 errichtet und im Jahr 2007 erweitert.

Die Besonderheit liegt in der Kombination: Das Objekt bietet nicht nur Wohnraum, sondern auch direkt nutzbare Flächen für Büro, Verwaltung, Praxis, Atelier, Lager oder eine kleinere gewerbliche Einheit. Gerade für Käufer mit betrieblichem Bezug kann diese Verbindung erhebliche Vorteile bieten: kurze Wege, flexible Flächennutzung, Stellplätze am Objekt und die Möglichkeit, private und berufliche Anforderungen auf einem Grundstück abzubilden.

Auch innerhalb des Wohnbereichs ist das Haus flexibel nutzbar. Erdgeschoss und Obergeschoss sind baulich so angelegt, dass sich unterschiedliche Wohn- und Nutzungsbereiche gut miteinander verbinden oder voneinander trennen lassen. Dies eröffnet Spielraum für Familie, Arbeiten im eigenen Haus, Gäste, erwachsene Kinder oder eine großzügige Kombination aus Wohnen und Homeoffice. Die konkrete Nutzung ist dabei stets im Rahmen der genehmigten baurechtlichen Situation zu betrachten.

Der Standort in einem gewerblich geprägten Umfeld ist ein wesentlicher Bestandteil der Einordnung und des Nutzungskonzepts. Nach den vorliegenden Genehmigungsunterlagen steht die Wohnnutzung im Zusammenhang mit der betrieblichen Nutzung. Damit ist die Immobilie nicht als gewöhnliches Einfamilienhaus in klassischer Wohnsiedlung zu verstehen, sondern als seltene Wohn-/Gewerbekombination für Käufer, die genau diese Verbindung suchen.

Energetisch wurde das Objekt umfassend aufgewertet. Ende 2024 wurde die Heizungsanlage erneuert; nun versorgt eine Bosch-Wärmepumpe das Haus. Zusätzlich sind eine Solarthermieanlage zur Warmwasserbereitung, eine große Photovoltaikanlage mit ca. 17 kWp sowie ein Stromspeicher mit ca. 20 kWh vorhanden. Laut Energieausweis liegt der Endenergiebedarf bei nur 54 kWh/(m²·a), Energieeffizienzklasse B. Eine mobile Wallbox ist vorhanden. Ergänzend ist Glasfaser bereits bis ins Haus gelegt, eine Inbetriebnahme bzw. der Anschluss ist noch fertigzustellen.

Auch die weitere Ausstattung unterstreicht den hochwertigen und funktionalen Charakter des Hauses: Im Erdgeschoss und in Teilen des Obergeschosses ist Fußbodenheizung vorhanden, die übrigen Räume werden über Heizkörper beheizt. Hochwertige Bodenbeläge aus Naturstein und teilweise Holzparkett, ein Holzofen mit Koch- und Backfunktion im Wohnbereich, eine Doppel-Enthärtungsanlage für kalkarmes Brauchwasser sowie eine geflieste Garage mit Regalsystemen ergänzen das Gesamtbild.

Der Außenbereich bietet zusätzlichen Wohn- und Nutzwert. Im Erdgeschoss besteht aus den Wohnbereichen ein direkter Zugang in den großen Garten mit angelegter Terrasse. Vom Obergeschoss führt ein Zugang auf den geräumigen Balkon. Außenstellplätze sowie eine Garage stehen zur Verfügung und bieten auch für Kunden, Mitarbeiter oder betriebliche Fahrzeuge praktische Voraussetzungen.

Das Objekt richtet sich damit an eine klar definierte Käufergruppe: Interessenten, die großzügiges Wohnen, gewerbliche Nutzbarkeit, moderne Energietechnik, Grundstücksfläche und berufliche Flexibilität an einem Standort suchen.

Objekt und Flächen

Freistehendes Wohn-/Gewerbeobjekt auf ca. 1.202 m² Grundstück

Wohnfläche laut Grundrissplan: ca. 243,00 m² inkl. Balkonanteil 1/4

Gewerbe-/Nutzfläche laut Grundrissplan: ca. 77,50 m²

Gesamtfläche aus Wohnfläche und Gewerbe-/Nutzfläche: ca. 320,50 m²

Baujahr 1997

Erweiterung / Anbau im Jahr 2007

Flexible Grundrissstruktur mit gut trennbaren Wohn- und Nutzungsbereichen

Weiteres Ausbau-/Erweiterungspotenzial auf dem Grundstück denkbar; konkrete bauliche Möglichkeiten sind mit der zuständigen Baubehörde abzustimmen

 

Energie, Heizung und Technik

Bosch-Wärmepumpe, erneuert Ende 2024

Solarthermieanlage zur Brauchwassererwärmung

Photovoltaikanlage mit ca. 17,29 kWp

Wechselrichterleistung PV-Anlage: 16 kW

Stromspeicher mit ca. 19,68 kWh Nettokapazität

SMA-Hochvoltspeicher / SMA-Komponenten

Mobile Wallbox vorhanden

Glasfaser bereits bis ins Haus gelegt, Anschluss/Inbetriebnahme noch fertigzustellen

Doppel-Enthärtungsanlage / Pendelanlage von Evoqua

 

 

Wohnkomfort und Innenausstattung

Fußbodenheizung im Erdgeschoss und in Teilen des Obergeschosses

Heizkörper in den übrigen Räumen

Holzofen mit Koch- und Backfunktion im Wohnbereich

Hochwertige Bodenbeläge aus Naturstein

Teilweise Holzparkett im Obergeschoss

 

Außenbereich und Stellplätze

Große Terrasse mit direktem Zugang aus den Wohnbereichen im Erdgeschoss

Geräumiger Balkon im Obergeschoss

Großer Gartenbereich

Geflieste Garage mit Regalsystemen

Mindestens 3 Außenstellplätze

 

Energieausweis und Unterlagen

Energiebedarfsausweis

Endenergiebedarf: 54 kWh/(m²·a)

Energieeffizienzklasse B

Energie-Projektdokumentation von Günther Köhler vorhanden

Die Immobilie befindet sich im Gewerbegebiet „Im Haslet“ in Wörth an der Donau. Das Umfeld ist gewerblich geprägt und bietet damit eine funktionale Standortqualität mit guter Erreichbarkeit, praktischen Zufahrtsmöglichkeiten und kurzen Wegen innerhalb des örtlichen Gewerbestandorts.

Ein wesentlicher Vorteil ist die Nähe zur Autobahn A3. Die Anschlussstellen im Bereich Wörth/Wiesent und Wörth-Ost schaffen eine schnelle regionale und überregionale Anbindung in Richtung Regensburg, Straubing, Passau und Nürnberg. Gerade für Selbstständige, Handwerksbetriebe, Dienstleister oder Unternehmen mit Kunden-, Lieferanten- oder Mitarbeiterverkehr ist diese Verkehrslage ein klarer Standortvorteil.

Auch die Versorgung vor Ort ist gut ausgebaut. In Wörth befinden sich mehrere Lebensmittelmärkte, ein Drogeriemarkt, Bäckereien, Metzgereien, Gastronomie, ärztliche und therapeutische Angebote sowie die Kreisklinik Wörth an der Donau. Damit sind viele Einrichtungen des täglichen Bedarfs ohne großen Zeitaufwand erreichbar.

Wörth an der Donau liegt im östlichen Landkreis Regensburg und verbindet die Erreichbarkeit eines Gewerbestandorts mit der Infrastruktur einer gewachsenen Stadt. Kinderbetreuung, Schulen, Vereine, Freizeitangebote sowie die Nähe zu Donau, Wald- und Auenlandschaften ergänzen die Standortqualität.

Insgesamt entsteht eine Lage, die nicht auf klassische Wohnsiedlungsidylle setzt, sondern auf Nutzwert: gute Verkehrsanbindung, gewerbliches Umfeld, solide Nahversorgung und kurze Wege zwischen Alltag, Arbeit und regionalen Wirtschaftsräumen.

Das Objekt befindet sich in einem Gewerbegebiet. Nach den vorliegenden Genehmigungsunterlagen steht die Wohnnutzung im Zusammenhang mit der betrieblichen Nutzung. Die konkrete Nutzung, eine etwaige Nutzungsänderung, eine Fremdvermietung, bauliche Erweiterungen oder zusätzliche Bebauungsmöglichkeiten sind in jedem Fall denkbar, jedoch vom Käufer eigenständig mit der zuständigen Baubehörde abzustimmen.

Alle Angaben stammen vom Eigentümer bzw. aus den vorliegenden Objektunterlagen. Für die Richtigkeit und Vollständigkeit wird keine Haftung übernommen. 

Weitere Unterlagen und Informationen erhalten Sie gerne auf Anfrage.

 

Laut vorliegendem Grundrissplan mit Flächenmaßen verteilt sich die Fläche wie folgt:

Wohnfläche

Erdgeschoss Wohnen: 116,60 m²
Obergeschoss Wohnen mit Balkon zu 1/4 sowie Küche, Flur und Bad berücksichtigt: 126,40 m²

Wohnfläche gesamt: 243,00 m²

Gewerbe-/Nutzfläche Erdgeschoss

Bestehend aus Garage, Lager und Heizung.

Gewerbe-/Nutzfläche Erdgeschoss gesamt: 50,50 m²

Gewerbe-/Nutzfläche Obergeschoss

Bestehend aus Büro und WC.

Gewerbe-/Nutzfläche Obergeschoss gesamt: 27,00 m²

Gewerbe-/Nutzfläche gesamt: 77,50 m²

Wohnfläche (inkl. Balkon zu 1/4) + Gewerbe-/Nutzfläche gesamt: 320,50 m²

In einigen Internetportalen ist das Feld „Wohnfläche“ technisch als Pflichtfeld vorgegeben. Bei diesem Objekt bildet dieser Wert die tatsächliche Flächensituation jedoch nur eingeschränkt ab, da es sich um eine Kombination aus Wohnfläche sowie separaten Gewerbe-/Nutzflächen handelt. Zur Klarstellung erfolgt daher diese vorstehende getrennte Flächenaufstellung. Maßgeblich ist diese Übersicht mit separater Darstellung von Wohnfläche und Gewerbe-/Nutzfläche. Alle Flächenangaben beruhen auf den vorliegenden Unterlagen.

 

Alle Angaben in diesem Exposé wurden nach bestem Wissen und Gewissen des Eigentümers gemacht. Die Firma Thomas Schaller Immobilien kann keine Gewährleistung für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Angaben übernehmen.

B E S I C H T I G U N G E N : sind nur möglich bei vollständigem Ausfüllen (mit Telefonnummer) sowie Senden des "KONTAKTFORMULARS". Daraufhin ruft Sie Meltem Schneider schnellstmöglich zurück.

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