Modernes Wohnen für Paare im kernsanierten Altbau – mit Südbalkon, Terrasse und Garten

Suchen Sie etwas ganz Besonderes? Diese außergewöhnlich geschnittene Wohnung befindet sich im Erdgeschoss eines kernsanierten Drei-Familien-Hauses in zentraler Lage von Walluf. Sie erstreckt sich über mehrere versetzte Ebenen und verbindet modernes Wohnen mit dem besonderen Charme eines Altbaus.
Beim Betreten der Wohnung gelangen Sie direkt in den großzügigen Wohn- und Essbereich mit offener Küche. Der helle Raum bildet den Mittelpunkt der Wohnung und bietet ausreichend Platz für einen gemütlichen Wohnbereich sowie einen großen Esstisch. Eine Einbauküche ist derzeit noch nicht vorhanden, wird jedoch vom Vermieter bei Bedarf gestellt.
Vom Wohnbereich aus gelangen Sie auf den nach Süden ausgerichteten Balkon. Hier können Sie die Sonne fast den ganzen Tag genießen.
Hinter dem Küchenbereich führen wenige Stufen hinunter auf die Gartenebene. Von dort haben Sie direkten Zugang zu einem kleinen, von Mauern eingefassten Garten mit Terrasse. Dieser geschützte Außenbereich lässt sich ganz nach den eigenen Vorstellungen gestalten – beispielsweise mit Pflanzen und gemütlichen Sitzgelegenheiten. Derzeit ist der Garten nicht angelegt. Unterhalb des Balkons steht zusätzlich ein angenehm schattiger Sitzplatz zur Verfügung.
Auf der gegenüberliegenden Seite des Wohnbereichs führen einige Stufen hinauf zum Schlaf- und Badbereich. Hier befindet sich ein großzügiges und helles Schlafzimmer. Da das Zimmer zur Hauptstraße ausgerichtet ist, eignet es sich besonders für Menschen, die eine zentrale Lage und kurze Wege schätzen.
Direkt gegenüber liegt das moderne Badezimmer. Es ist mit einer Badewanne, einer großen Dusche, einem Waschtisch und einem WC ausgestattet. Großformatige, betonfarbene XXL-Fliesen verleihen dem Raum eine zeitgemäße und stilvolle Optik. Ergänzt wird dieser Bereich durch ein separates Gäste-WC mit Waschtisch, das im gleichen modernen Stil gestaltet wurde.
Eine weitere Treppe führt von der Gartenebene hinunter in den Souterrainbereich. Dort stehen zwei zusätzliche Räume zur Verfügung. Der größere Raum verfügt über ein kleines Fenster und bietet sich beispielsweise als ruhiges Gästezimmer oder als Arbeits- oder Rückzugsbereich an. Ein weiterer, etwas kleinerer und dafür hellerer Raum eignet sich gut als Büro.
Zwischen den beiden Räumen befindet sich außerdem ein praktisches Kämmerchen mit Waschmaschinenanschluss.
Das gesamte Haus wurde umfassend kernsaniert. Somit handelt es sich um einen Erstbezug nach Sanierung – ideal für alle, die modernes Wohnen, eine individuelle Raumaufteilung und einen eigenen Außenbereich miteinander verbinden möchten.
Ein Kellerraum und ein eigener Stellplatz gehören nicht zur Wohnung.

3,5 ZKB (ca. 95,44 qm) mit:
- Wohn-/Essraum mit offener Küche (ca. 30,91 qm), Parkett mit Zugang zum Balkon
- Balkon in Südostrichtung (ca. 3,30 qm)
- Schlafzimmer im Erdgeschoss (ca. 14,28 qm), Eicheparkett
- Tageslicht-Badezimmer im Erdgeschoss (ca. 6,92 qm), Fliesen mit Badewanne, XXL-Dusche, Waschtisch und WC
- Gäste-WC (ca. 1,69 qm), Fliesen
- Flur 1 (ca. 2,35 qm)
- Flur 2 (ca. 4,37 qm)
- Gästezimmer im Souterrain (ca. 11,74 qm), Eicheparkett
- Büro im Souterrain (ca. 7,48 qm), Eicheparkett
- Waschküche (ca. 1,78 qm), Fliesen
- Flur 3 (ca. 3,06 qm), Eicheparkett
- Terrasse und Garten in Südausrichtung (ca. 18,42 qm) in Südost-Ausrichtung

+++ Die Deckenhöhe liegt im EG bei ca. 2,76 m und im Souterrain bei ca. 2,54 m.+++

Die Treppenhausreinigung und die Bürgersteigreinigung sowie der Schnee- und Winterdienst werden durch die Parteien im Haus durchgeführt, um die Nebenkosten gering zu halten. Sollten alle Mietparteien eine externe Vergabe wünschen, wird der Vermieter dem Wunsch entsprechen. Die dadurch entstehenden Kosten werden auf die Parteien umgelegt.

Die Warmwasseraufbereitung erfolgt dezentral über einen Durchlauferhitzer im Badezimmer und einen Untertischboiler in der Küche. Der Strom für die Warmwasseraufbereitung ist in den Nebenkosten nicht enthalten.

Die Wohnung liegt in der Hauptstraße in Walluf. Der traditionsreiche Weinort gehört zu den gefragten Wohnlagen im Rheingau und bietet eine gelungene Mischung aus gewachsener Ortsstruktur, guter Infrastruktur und kurzen Wegen ins Rhein-Main-Gebiet.
Walluf gilt als älteste Weinbaugemeinde des Rheingaus. Historische Häuser, kleine Gassen, Weingüter und gemütliche Gutsschänken geben dem Ort seinen besonderen Charakter. Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf, Bäckereien, Restaurants, Arztpraxen und verschiedene Dienstleister befinden sich direkt in Walluf oder in der näheren Umgebung. Auch Kindertagesstätten und eine Grundschule sind am Ort vorhanden. Weiterführende Schulen sowie zusätzliche Einkaufs- und Freizeitangebote finden sich im benachbarten Eltville und in Wiesbaden.
Für Berufspendler ist Walluf ebenfalls gut gelegen. Über die B42 und die A66 erreichen Sie Wiesbaden in kurzer Zeit. Auch Mainz, Frankfurt und der Frankfurter Flughafen sind gut angebunden. Vom Bahnhof Niederwalluf bestehen Zugverbindungen in Richtung Wiesbaden, Eltville, Rüdesheim und Koblenz. Regionale Buslinien ergänzen das öffentliche Verkehrsangebot.
Besonders schön ist die Nähe zum Rhein. Das Wallufer Rheinufer mit seinen Spazier- und Radwegen ist in wenigen Minuten erreichbar. Der Leinpfad führt entlang des Wassers nach Eltville und weiter durch den Rheingau. Auch die umliegenden Weinberge eignen sich wunderbar für Spaziergänge, kleine Wanderungen oder Fahrradtouren.
Ein beliebter Treffpunkt ist der nahegelegene Weinprobierstand am Rhein. Er liegt idyllisch in der Nähe des Segelhafens und ist von der Wohnung aus in wenigen Minuten zu Fuß erreichbar. Hier können Sie ab dem frühen Nachmittag in entspannter Atmosphäre die Weine der Wallufer Winzer genießen und den Tag direkt am Wasser ausklingen lassen.
Weitere Möglichkeiten zur Erholung bieten die Wallufer Bucht, der Wallufbach sowie die umliegenden Felder, Weinberge und Waldgebiete. Die örtlichen Weingüter, Straußwirtschaften, Restaurants und traditionellen Feste sorgen dafür, dass es auch in der Freizeit viel zu entdecken gibt.
Die Lage in der Hauptstraße verbindet kurze Wege im Ort mit dem besonderen Lebensgefühl des Rheingaus. Wer gerne in Rheinnähe wohnt und gleichzeitig schnell in Wiesbaden oder im übrigen Rhein-Main-Gebiet sein möchte, findet hier einen ausgesprochen angenehmen Wohnort.

BITTE BEACHTEN SIE: Der Vermieter möchte die Wohnung gerne an ein Paar vermieten, das sich in einem festen und unbefristeten Arbeitsverhältnis befindet. Die Mindestmietdauer beträgt 1 Jahr.

Sind Sie an der Wohnung interessiert?
Dann schreiben Sie uns bitte eine Email mit folgenden Informationen:

- Wie viele Personen möchten einziehen?
- Was machen Sie beruflich und wie hoch sind Ihre Nettoeinkünfte?
- Haben Sie Haustiere?
- Rauchen Sie?

Wir melden uns dann zeitnah bei Ihnen.
Viele Grüße, Ihr Team von Weber Immobilien

Unsere Angebotsangaben basieren auf den uns erteilten Informationen des Eigentümers. Eine Haftung für deren Richtigkeit und Vollständigkeit können wir nicht übernehmen (Haftungsausschuss).

+++ Bitte beachten Sie: Einige Bilder wurden mit KI überarbeitet+++